Grundsteuerreform - Sammlung
Die neue Grundsteuer in Deutschland gilt zwar erst ab 2025, für Grundstücks- und Hauseigentümer hat dies aber schon in diesem Jahr erste Auswirkungen: Sie müssen eine zusätzliche Erklärung abgeben.
In den kommenden Monaten müssen Eigentümer den Behörden zuarbeiten und erstmals eine Steuererklärung für ihre Liegenschaft abgeben. Genauer: eine „Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte“, kurz Feststellungserklärung. Auf ihrer Grundlage wird dann die Höhe der neuen Grundsteuer berechnet.
Müssen Grundbesitzer selbst aktiv werden?
Jetzt noch nicht. Aktuell kann noch keine Erklärung abgegeben werden, denn eine manuelle Abgabe ist nicht möglich. Erst ab 1. Juli steht den Bürgern über „Mein Elster“ die kostenlose Möglichkeit der elektronischen Erklärungsabgabe zur Verfügung. Wer mehrere Eigentumswohnungen besitzt, muss für jede Wohnung eine Erklärung abgeben. Ebenso wie bei der Einkommensteuererklärung kann dies auch ein Steuerberater übernehmen.
Was kann man jetzt schon tun?
Es ist ratsam, ein Benutzerkonto bereits jetzt unter www.elster.de zu beantragen. Wer über ein solches Konto verfügt, weil er etwa seine Einkommensteuererklärung bereits elektronisch über Elster an das Finanzamt übermittelt, kann dieses Konto auch für die Grundsteuer verwenden. Eine erneute Registrierung ist nicht notwendig. Darüber hinaus dürfen über dieses Benutzerkonto auch die Erklärungen von Angehörigen übermittelt werden.
Woher bekomme ich als Eigentümer die Daten?
Jeder Eigentümer eines Grundstücks in Niedersachsen erhält im Mai/Juni vom zuständigen Finanzamt ein Informationsschreiben, aus dem die wichtigsten Daten und Informationen kurz und kompakt für das Ausfüllen der Erklärung hervorgehen. Zu diesem Zeitpunkt wird auch im Internet der sogenannte Grundsteuer-Viewer zur Verfügung stehen. Wenn man da seine Adresse eingibt, erscheinen automatisch die geforderten Daten. „Nur seine Wohnfläche muss man selbst wissen“, sagt der Vorsteher des Lingener Finanzamtes Marcus Luyven, der zusammen mit Claudia Behrens-Nietmann die wichtigsten Eckpunkte der Reform erläutert hat.
„Das Ausfüllen ist nicht schwierig“, betont Behrens-Nietmann. Im Vergleich zu NRW habe Niedersachsen ein deutlich einfacheres Verfahren gewählt. Außerdem müsse diese Erklärung nur ein einziges Mal abgegeben werden. Diese besteht aus wenigen Angaben zu den Flächengrößen und zur Nutzung. Den Rest erledigt die Verwaltung. Eine Ausnahme bilden land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke; für sie ist alle sieben Jahre eine Erklärung abzugeben.
Bis wann muss die Erklärung abgegeben werden?
Bis zum 31. Oktober muss die Erklärung beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden. Dieser Termin gilt sowohl für steuerlich Beratene als auch für die, die ihre Erklärung selbst erstellen. Die Finanzämter haben dann bis Ende 2023 Zeit, um die neuen Grundsteuermessbeträge festzustellen und an die Kommunen weiterzuleiten. Die Festsetzung der Grundsteuer (Grundsteuerbescheide) erfolgt anschließend bis Ende 2024 durch die Kommunen. Die neue Grundsteuer ist erst ab Januar 2025 zu zahlen.
Betrifft die Reform auch Mieter?
Mieter müssen sich zunächst einmal um nichts kümmern. Denn für die Grundsteuer und die Abgabe der Daten sind die Eigentümer verantwortlich. Doch die Grundsteuer bezahlen viele Mieter im Rahmen ihrer Betriebskostenabrechnung. Da die neue Grundsteuer erst ab 1. Januar 2025 erhoben wird, können die Neuberechnungen auch dann erst in der Nebenkostenabrechnung auftauchen.
Wird die Grundsteuer höher ausfallen?
Das hängt vom Einzelfall ab. Ziel der Reform ist nicht eine generelle Erhöhung. Unterschiede ergeben sich aus den verschiedenen Bodenrichtwerten und den ebenfalls unterschiedlichen Hebesätzen zwischen den Gemeinden.
Warum gibt es die Grundsteuerreform?
2018 hatte das Bundesverfassungsgericht die alten Berechnungen gekippt, weil sie mit der steuerlichen Gleichbehandlung nicht mehr vereinbar war. Bislang lag der sogenannte Einheitswert der Grundstücke zugrunde. Im Westen stammt der von 1964. Im Osten beruhen die Werte auf Feststellungen von 1935. 2019 hat der Gesetzgeber die Reform beschlossen. Nun müssen Grundstücke und Bebauungen neu bewertet werden.
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer, die auf das Eigentum von Grundstücken erhoben wird. Sie wird hier in der Region in der Regel einmal pro Quartal von der Gemeinde verlangt. Unterschieden wird zwischen Grundsteuer A (agrarisch) für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke und Grundsteuer B (baulich) für bebaubare und bebaute Grundstücke und für Gebäude. Zahlen muss die Grundsteuer immer derjenige, der zum 1. Januar eines Jahres Eigentümer war.
Am 1. Januar 2025 ist es so weit. Dann soll in Deutschland eine neu berechnete Grundsteuer gelten. Vorher müssen die Finanzämter allerdings rund 36 Millionen Grundstücke beziehungsweise Immobilien neu bewerten und verlangen dazu in diesem Jahr eine Art zweite Steuererklärung von Eigentümern, auch Feststellungserklärung genannt. In dieser müssen Eigentümer eine Menge Daten ans Finanzamt liefern. Der Zeitrahmen dafür ist eng getaktet. Am 1. Juli 2022 will die Finanzverwaltung auf dem Steuerportal Elster eine entsprechende Eingabemaske freischalten. Danach haben Eigentümer bis zum 31. Oktober 2022 Zeit, die erforderlichen Daten zu übermitteln. In Ausnahmefällen ist auch eine Abgabe in Papierform möglich, heißt es. Entsprechende Informationsschreiben sollen dafür in den nächsten Wochen versendet werden.
In Niedersachsen gilt das Flächen-Lage-Modell
In Niedersachsen wird die neue Grundsteuer auf Basis des sogenannten Flächen-Lage-Modells berechnet. Hier müssen Eigentümer lediglich Angaben zur Lage des Grundstücks sowie zur Grundstücks- und Wohnfläche an das Finanzamt übermitteln. Doch wo finden Haus- und Grundstücksbesitzer diese Daten?
- Grundbuch: Ein Weg, um an die notwendigen Daten zu gelangen, ist der Blick ins Grundbuch. Ideal wäre es, wenn Eigentümer einen Grundbuchauszug als Kopie bei ihren Kaufunterlagen von dem Grundstück beziehungsweise der Immobilie hätten. Dort lassen sich Daten wie Grundstücksgröße und Wohnfläche einfach ablesen. Wer über keine Kopie verfügt, kann den Grundbuchauszug beim Amtsgericht beantragen. Ein einfacher Ausdruck kostet 10 Euro, mit Beglaubigung 20 Euro. [x] (nicht von dubiosen online angeboten locken lassen!)
- Grundstücksfläche: Neben dem Grundbuch geben auch der Kaufvertrag der Immobilie oder Bauunterlagen Auskunft zur Grundstücksfläche. Wer diese Daten nicht kennt, kann auch beim Katasteramt nachfragen. Hilfestellung gibt auch der Grundsteuer-Viewer des Landes Niedersachsen. Dabei handelt es sich um eine Kartendarstellung, aus der die Flächen online abzulesen sind.
- Wohnfläche: Auch Angaben zur Wohnfläche finden Eigentümer im Kaufvertrag beziehungsweise den Bauunterlagen. Dabei geht es um alle Nutzflächen, also alle Quadratmeter im Bauplan zusammen. Wichtig ist allerdings, dass diese auch stimmen, vor allem wenn das Gebäude nachträglich saniert oder modernisiert wurde. Wer die Wohnfläche nicht kennt, muss selbst nachmessen. Dabei gilt in Niedersachsen die Wohnflächenverordnung (DIN277), die die Berechnung genau regelt. Über konkrete Bestimmungen gibt im Zweifel sonst die zuständige Grundsteuer-Finanzverwaltung Auskunft. Balkone, Terrassen, unbeheizbare Wintergärten und Dachschrägen zwischen einem und zwei Meter Raumhöhe zählen nur zu 50 Prozent, Keller, Treppen, Abstellräume oder Garagen gar nicht. Wer sich unsicher ist, kann für ein paar Hundert Euro auch einen Vermesser bestellen.
- Lage des Grundstücks: Hier ist die Adresse des Grundstückes anzugeben.
Grundsteuer berechnen – so geht´s
Auch nach der Grundsteuer-Reform wird die Höhe der Grundsteuer B über drei Faktoren mit dem bisherigen Verfahren ermittelt. Neu ist, dass der Einheitswert zukünftig Grundsteuerwert heißt und anders berechnet wird:
- Suche dir den Grundsteuerwert/Einheitswert aus deinem Einheitswertbescheid heraus, den du vom Finanzamt bekommen hast.
- Entnehme die Grundsteuermesszahl für deine Gebäudeart aus dem Grundsteuergesetz (§§14 und 15 GrStG).
- Erfrage den Hebesatz bei deiner Gemeinde.
- Multipliziere die drei Faktoren miteinander und du erhältst deine zu zahlende Grundsteuer.
Grundsteuer-Formel:
Einheitswert (ab 2025 Grundsteuerwert) x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Jahresgrundsteuer
Wie wird der Grundsteuer-Einheitswert berechnet?
Zur Berechnung des Grundsteuer-Einheitswerts ziehen die Finanzämter bis 2024 entweder das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren heran:
Nach dem Ertragswertverfahren bewerten die Finanzämter grundsätzlich Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder gemischt genutzte Immobilien. Sie multiplizieren dafür die Jahresrohmiete, die ein Mieter im Jahr 1935 oder 1964 für ein gesamtes Jahr entrichten müsste, mit einem Vervielfältiger. Dieser Vervielfältiger, auch Wertfaktor genannt, wird eingesetzt, um den Ertragswert eines Gebäudes zu ermitteln. Er berücksichtigt wertmindernde und werterhöhende Faktoren wie beispielsweise Größe und Ausstattung des Hauses. Zur Berechnung dieses Wertfaktors, wird der Kaufpreis einer Immobilie durch die jährliche Nettokaltmiete geteilt.
Das Sachwertverfahren hat sich in den Fällen bewährt, in denen sich die Jahresrohmiete für 1935 oder 1964 nicht ermitteln lässt. Das betrifft beispielsweise ehemalige Luxushäuser. Es kommt ebenfalls immer bei Einfamilienhäusern im ehemaligen Ostteil Berlins zum Einsatz, aber auch dann, wenn Grundstücke besonders hochwertig gestaltet sind. Das Sachwertverfahren addiert die Werte von Boden, Gebäude und Außenanlage, wobei sich der Gebäudewert aus den durchschnittlichen Herstellungskosten zum 1. Januar 1964 beziehungsweise 1.Januar 1935 berechnet.
Eine Sonderregelung existiert für Mietwohngrundstücke oder Einfamilienhäuser in den neuen Bundesländern, für die sich der Wert im Jahr 1935 – meist aufgrund fehlender Unterlagen – nicht ermitteln lässt. In diesen Fällen greift eine Ersatzbemessungsgrundlage, die sich an der Wohn- oder Nutzfläche des Grundstücks orientiert.
Ab 2025: So wird der Grundsteuerwert berechnet
Ab 2025 werden bebaute Grundstücke künftig nur noch mit hilfe des Ertragswertverfahrens bewertet. Dafür multiplizieren die Finanzämter die neu festgestellte statistische Nettokaltmiete mit dem Immobilienwert, der ab 2025 aus folgenden Kriterien gebildet wird:
Bei unbebauten Wohngrundstücken entfallen die Kriterien zum Gebäude – zusätzlich erlaubt die neue Grundsteuer C den Kommunen solche Grundstücke höher zu besteuern. Das Sachwertverfahren wird in Zukunft nur noch bei Nichtwohngrundstücken zum Einsatz kommen. Es addiert die Werte von Boden, Gebäude und Außenanlage.
Was ist die Grundsteuermesszahl?
Die Grundstücksart und die Höhe des Einheitswertes bestimmen den zweiten Faktor: die Grundsteuermesszahl. Sie legt fest, welcher Teil des Einheitswertes steuerpflichtig ist. Hierfür gelten strenge Vorschriften aus dem Grundsteuergesetz (§§14 und 15 GrStG).
In den alten Bundesländern gelten folgende Staffelungen:
Promille bezeichnet einen in Tausendstel ausgedrückten Bruchteil (1 Promille = 0,1 Prozent).
In den neuen Bundesländern gelten Grundsteuermesszahlen zwischen fünf und zehn Promille, abhängig von verschiedenen Faktoren wie Alter des Gebäudes oder Einwohnerzahl der zuständigen Gemeinde. Im Zweifelsfall sollten Eigentümer die genaue Zahl bei der zuständigen Gemeinde erfragen. Grundsätzlich liegt die Grundsteuermesszahl im Osten aber deutlich höher als im Westen Deutschlands.
Grundsteuer-Reform: Das ändert sich bei der Grundsteuermesszahl
Da die Grundstückswerte der neuen Grundsteuer gegenüber den Werten aus den Jahren 1935 beziehungsweise 1964 erheblich steigen werden, wird im Gegenzug die Grundsteuermesszahl ab 2025 deutschlandweit einheitlich drastisch reduziert auf 1/10 des bisherigen Wertes: Das heißt beispielsweise von 2,6 Promille auf 0,26 Promille.
Was ist der Hebesatz?
Der dritte Berechnungsfaktor ist der sogenannte Hebesatz. Er ist ein individuell von Gemeinden festgelegter Wert, der letztlich die Steuerlast bestimmt. Es herrschen innerhalb Deutschlands starke regionale Unterschiede – vor allem zwischen Ballungszentren und ländlichen Gebieten.
Grundsteuer-Reform: Das ändert sich beim Hebesatz
Den Hebesatz bestimmen auch bei der Grundsteuer die Gemeinden. Durch ihn sollen die Kommunen Mehr- beziehungsweise Mindereinnahmen ausgleichen, denn die Einnahmen durch die Grundsteuer sollen nach der Reform insgesamt nicht steigen.
Wie hoch ist die jährliche Grundsteuer?
Die Höhe der jährlichen Grundsteuer ist sehr unterschiedlich, da der Gesetzgeber den Gemeinden über den Hebesatz relativ viel Gestaltungsspielraum bei der Berechnung der Grundsteuer lässt.
In allen Gemeinden gleich ist die Formel zur Berechnung der Grundsteuer:
Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Jahresgrundsteuer
Wie viel Grundsteuer kostet ein Einfamilienhaus pro Jahr?
In unserem Beispiel nehmen wir für ein Einfamilienhaus in Nürnberg einen Einheitswert von 35.000 Euro an. Daraus resultiert eine Steuermesszahl von 2,6 Promille. Der Hebesatz in Nürnberg beträgt 490 Prozent. Das ergibt folgende Rechnung:
35.000 x 0,0026 x 4,90 = 445,90 Euro Grundsteuer pro Jahr
Wie viel Grundsteuer kostet ein Mehrfamilienhaus pro Jahr?
Ein Mehrfamilienhaus in Nürnberg wird mit einem Einheitswert von 75.000 Euro bemessen. Die Steuermesszahl für ein solches Gebäude beträgt 3,5 Promille. Der Hebesatz für Nürnberg ist 490 Prozent. Für das Mehrfamilienhaus wird folgende Grundsteuer fällig:
75.000 x 0,0035 x 4,90 = 1.286,25 Euro Grundsteuer pro Jahr
Wie viel Grundsteuer kostet ein unbebautes Grundstück pro Jahr?
Für ein unbebautes, aber baureifes Grundstück in Nürnberg nehmen wir einen Einheitswert von 15.000 Euro an. Die Steuermesszahl ist hier bei 3,5 Promille festgesetzt – der Hebesatz bliebt bei 490 Prozent. Für dieses unbebaute Grundstück muss der Eigentümer also folgende Grundsteuer:
15.000 x 0,0035 x 4,90 = 227,25 Euro Grundsteuer pro Jahr
Wann und wie oft muss die Grundsteuer gezahlt werden?
Die Grundsteuer wird einmal im Jahr fällig. Liegt die jährliche Grundsteuer über 30 Euro, müssen Grundstückseigentümer die Steuer nicht auf einmal zahlen. Die Eigentümer werden dann einmal pro Quartal – also alle drei Monate – aufgefordert, je ein Viertel des Grundsteuerbetrags zu entrichten. Fällig wird die Grundsteuer dann immer am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November des Jahres. Wenn die jährliche Grundsteuer zwischen 15 und 30 Euro liegt, wird sie jeweils zur Hälfte am Stichtag im Februar und August fällig. Liegt die Jahresgrundsteuer unter 15 Euro, kann sie einmal jährlich am 15. August gezahlt werden.
Wer muss die Grundsteuer zahlen?
In Deutschland muss jeder Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks die jährliche Grundsteuer zahlen. Zahlen muss die Grundsteuer immer derjenige, der zum 1. Januar eines Jahres Eigentümer war. Ein Beispiel: Ein Haus wird im Juni verkauft und wechselt den Eigentümer. Trotzdem muss der alte Eigentümer noch die ausstehenden Grundsteuerraten im August und November zahlen. Der neue Eigentümer ist erst ab 1. Januar des Folgejahres verpflichtet, die Grundsteuer zu zahlen. Häufig treffen aber Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag privatwirtschaftliche Regelungen, um die Steuerlast unter Berücksichtigung des Verkaufszeitpunktes aufzuteilen. Wenn eine Immobilie oder ein Grundstück verkauft wird, ändert sich weder die Höhe der Grundsteuer noch die Steuernummer – denn die Grundsteuer ist eine Objektsteuer und somit immer an das Objekt gebunden und nicht an den Eigentümer. Ausnahme: Wenn nach einem Immobilienverkauf beispielsweise Wohneigentum geteilt wird, erhalten diese Objekte eigene Steuernummern. Außerdem wird die Höhe der Steuer für diese Objekte dann auch neu berechnet.
Welche Immobilien und Grundstücke sind von der Grundsteuer befreit?
In manchen Fällen ist es möglich, sich komplett oder teilweise von der Grundsteuer befreien zu lassen. Das Grundsteuergesetz regelt genau, wer weniger Grundsteuer zahlen muss:
Eigentümer eines denkmalgeschütztes Hauses, denn die Kosten zum Erhalt oder Umbau dieser Häuser sind häufig besonders hoch.
Vermieter, deren Wohnung beispielsweise nach einem Brand oder Wasserschaden leer steht und dadurch Mietausfälle entstehen.
Wenn Mietpreisverfall in der Gemeinde herrscht oder es durch strukturelle Probleme der Region keine Nachfrage nach Wohnraum gibt.
Grundsätzlich gilt: Fallen die Mieterträge um 50 Prozent, mindert sich die Grundsteuer um ein Viertel, bei einem Totalausfall der Miete gibt es die Hälfte zurück (BFH, Az. II R 36/ 10). Betroffene müssen dafür bis zum 31. März des Folgejahres einen Antrag bei der zuständigen Gemeinde oder dem zuständigen Finanzamt stellen. Gänzlich von der Grundsteuer befreit sind beispielsweise Krankenhäuser, wissenschaftliche Einrichtungen oder Bildungseinrichtungen.
Erhöht sich die Grundsteuer bei Änderungen am Grundbesitz?
Baut ein Eigentümer an sein Haus an, reißt er ein Gebäude ab oder teilt er sein Grundstück auf, muss er damit rechnen, dass sich die Grundsteuer ändert. Denn immer dann, wenn der Eigentümer Änderungen am Grundstück oder der Immobilie vornimmt, ändert sich der Wert des Grundbesitzes. Dann muss das Finanzamt einen neuen Einheitswert und, falls nötig, eine neue Grundsteuermesszahl festlegen. Häufig ändert sich die Grundsteuer aber auch dann, wenn die Gemeinden ihre Haushaltskassen sanieren möchten – und daher den Hebesatz erhöhen.
Kann die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden?
Der Vermieter kann die Grundsteuer anteilig auf die Mieter umlegen, da sie zu den umlagefähigen Nebenkosten zählt.
Wer muss ab 2025 mehr Grundsteuer zahlen?
Wer ab 2025 mehr Grundsteuer zahlen muss, lässt sich nicht pauschal beantworten. Tendenzen lassen sich aber erkennen. Tendenziell teurer wird es für:
Bewohner von Großstädten, da sich in sowohl beliebten als auch teuren Gegenden wie Hamburg, München oder Stuttgart die tatsächlichen Immobilienpreise sehr stark von den aktuellen Einheitswerten unterscheiden. Bei einer Anpassung würde vermutlich der Einheitswert stark ansteigen. Tatsächlich könnten die Kommunen solch einen rapiden Anstieg abfangen, müssten dafür allerdings bereit sein auf Mehreinnahmen zu verzichten.
Eigentümer von Einfamilienhäusern, da deren Grundstücke nach der Reform deutlich höher bewertet werden.
Eigentümer unbebauter Grundstücke, da diese über die neue Grundsteuer C mit einem erhöhten Hebesatz besteuert werden können.
Wer muss ab 2025 weniger Grundsteuer zahlen?
Mit einer ab 2025 niedrigeren Grundsteuer können rechnen:
Bewohner strukturschwacher Gebiete, wenn die Immobilien aufgrund von rückläufiger Nachfrage an Wert verloren haben, da sich der Einheitswert dieser Tatsache anpasst und sinkt. Allerdings könnten die Kommunen dann bei Bedarf ihre Hebesätze wieder erhöhen.
Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, da nur das Grundstück besteuert wird, auf dem das Gebäude steht. Der Gesamtbetrag würde sich dann auf die einzelnen Bewohner oder Eigentümer verteilen.
Wird es nach der Grundsteuer-Reform für Mieter teurer?
Da die Grundsteuer zu den umlagefähigen Nebenkosten zählt, kann sie der Vermieter über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Zahlt der Vermieter also ab 2025 mehr Grundsteuer, dann wird es vermutlich auch für die Mieter teurer. Im umgekehrten Fall kann es allerdings auch günstiger für Mieter werden.
Was soll mit der neuen Grundsteuer erreicht werden?
Die wichtigsten Ziele der Grundsteuer-Reform lauten:
Vereinfachte Bewertungsverfahren: Die Kriterien zur Bewertung eines Grundstückes sollen drastisch reduziert werden.
Steuergerechtigkeit auf Bundesebene: Die vom Bundesverfassungsgericht stark kritisierte Ungleichbehandlung soll durch das neue Bundesmodell ausgehebelt und die Grundsteuer so für alle fairer berechnet werden.
Gleichbleibende Steuereinnahmen: Das jährliche Steueraufkommen soll sich durch den Neuentwurf nicht erhöhen, sondern den konstanten Wert von 15 Milliarden Euro halten.
Öffnungsklausel für Bundesländer: Über die sogenannte Öffnungsklausel sollen die einzelnen Bundesländer von der neuen Regelung abweichen, sie aber nicht gänzlich ablehnen dürfen.
Mit dem neuen Bundesmodell soll in bestimmten Fällen auch eine Herabsetzung der Steuerlast möglich sein, ohne den Großteil der Eigentümer mit einer Steuererhöhung zu belasten oder die Gemeinden davon profitieren zu lassen. Dies gilt vor allem für Genossenschaftsobjekte, gemeinnützige und kommunale Wohnungsbaugesellschaften sowie Sozialwohnungen. Zur Bestimmung der Steuerhöhe soll weiterhin der Wert der Immobilie der ausschlaggebende Faktor sein.
Grundsteuerreform: Welche Modelle wählen die Bundesländer?
Die Bundesländer haben durch die Öffnungsklausel nach der Reform mehr Ausgestaltungsmöglichkeiten bei der Grundsteuer.
Die folgenden Bundesländer halten sich an das Bundes-Modell zur Berechnung der Grundsteuer:
Folgende Bundesländer haben die Berechnung der neuen Grundsteuer modifiziert:
Baden-Württemberg
Als erstes der 16 deutschen Bundesländer, verabschiedete Baden-Württemberg bereits am 4. November 2020 ein eigenes Gesetz. Der Neuberechnung der Grundsteuer liegen der Bodenrichtwert sowie die Grundstücksfläche zugrunde. Man spricht hier von einem sogenannten „modifizierten Bodenwertmodell“, welches allerdings verfassungsrechtliche Bedenken aufwirft.
Bayern
Bayern war das erste Bundesland, welches im Zuge der Grundsteuerreform den Stein für eine Öffnungsklausel erst ins Rollen brachte – eine Klausel, um vom Bundesmodell abzuweichen.
Das süddeutsche Bundesland entschied sich daher für ein eigenes, reines Flächenmodell, nach dessen Konzept die Höhe der Grundsteuer aufgrund von Grundstücks- und Gebäudefläche, dem durch die Kommunen festgelegten Hebesatz und der Nutzung, berechnet wird. Die Werte von Grundstück und Immobilie spielen dabei keine Rolle.
Hamburg
Nach Beschluss des Hamburger Senats am 16. März 2021, wird bei der Neuberechnung der Grundsteuer neben der Grundstücksfläche und der genutzten Fläche der Gebäude, auch die Wohnlage berücksichtigt. Das sogenannte Wohnlagenmodell wurde deshalb gewählt, da in Hamburg aktuell die Bodenwerte sprunghaft ansteigen.
Hessen
Hessen kündigte bereits sehr frühzeitig ein eigenes Flächen-Faktor-Modell an, bei dem neben Wohnfläche und Grundstücksgröße, auch die Lage in die Neuberechnung einbezogen wird. Durchgesetzt wurde es bislang allerdings noch nicht, da die hessische Landesregierung noch einzelne Feinheiten ausbessern muss.
Niedersachsen
In Niedersachsen wurde der Gesetzentwurf für ein Flächen-Lage-Modell am 13. April 2021 durch die Regierungsparteien CDU und SPD abgesegnet. Künftig soll die niedersächsische Grundsteuer anhand der Fläche, ergänzt um eine Lage-Komponente berechnet werden. Endgültig beschlossen wurde das neue Grundsteuergesetz am 7. Juli 2021.
Saarland
Das Scholz-Modell soll zwar auch im Saarland weitestgehend übernommen werden, allerdings will die Landesregierung trotzdem von der Öffnungsklausel Gebrauch machen. Bei der Besteuerung des Grundvermögens soll im Bereich der Steuermesszahlen eine Differenzierung nach Grundstücksarten vorgenommen werden.
Sachsen
In Sachsen wird zur künftigen Berechnung der Grundsteuer ein eigenes Modell angewendet, das sogenannte Reformgesetz. Es besagt, dass zwischen den Nutzungsarten Gewerbe, Wohnen und unbebaut unterschieden werden soll. Für Geschäftsgrundstücke soll die Steuermesszahl bei 0,72 Promille, bei Wohngrundstücken sowie unbebauten Grundstücken, bei 0,36 Promille liegen. Das Reformgesetz hat am 3. Februar 2021 den sächsischen Landtag passiert.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?
Häufig wird die Grundsteuer mit der Grunderwerbsteuer verwechselt oder gleichgesetzt. Beides sind zwei verschiedene Steuerarten. Während die Grundsteuer den Besitz versteuert und jährlich gezahlt werden muss, wird die Grunderwerbsteuer nur ein einziges Mal fällig, und zwar nur dann, wenn ein neues Grundstück erworben wird.
Warum müssen Immobilienbesitzer in guten Lagen mehr zahlen?
Die neue Grundsteuer nach dem niedersächsischen sogenannten „Flächen-Lage-Modell“ soll verhindern, dass für Grundstücke derselben Größe in derselben Gemeinde dieselbe Grundsteuer erhoben wird – egal, ob sich die Immobilie in allerbester oder in mäßiger Lage befindet. Das neue Prinzip ist simpel: Einfache Lagen werden etwas niedriger, gute Lagen werden künftig etwas höher besteuert. So kann jeder Hauseigentümer, der in einem teureren Stadtteil – in Osnabrück etwa am Westerberg oder in der Innenstadt – wohnt, damit rechnen, mehr zu zahlen. Im Umkehrschluss heißt das aber auch, dass Eigentümer in einfacheren Lagen – in Osnabrück etwa in Pye oder im Stadtteil Schinkel – ab 2025 weniger zahlen.
„Die Gemeinde bietet dem Grundbesitzer typischerweise in guter Lage mehr und in mäßiger Lage weniger Nutzen, zum Beispiel in Gestalt unterschiedlich langer oder kurzer Wege, der Erreichbarkeit kommunaler Dienste und der Nutzungs-/Lebensqualität“, erläutert der Geschäftsführer von Haus und Grund Osnabrück, Christian Biemann, den Hintergrund.
Wo finde ich die erforderlichen Daten des Grundstücks?
Eine Übersicht zu unterschiedlichen Bodenrichtwerten in der Stadt Osnabrück bietet dieser NOZ-Baulandatlas.
Der Lage-Faktor spielt bei der neuen Grundsteuer eine wichtige Rolle. Dieser wird von der Finanzverwaltung ermittelt und in die Berechnung einbezogen. Zuvor sind aber die Eigentümer am Zuge. Sie müssen Angaben zur Lage des Grundstücks sowie zur Grundstücks- und Wohnfläche (für den Stichtag 1. Januar 2022) machen. Als Hilfestellung wird ein sogenannter „Grundsteuer-Viewer“ im Internet bereitgestellt, über den diese Daten in Erfahrung gebracht werden können. Im Mai/Juni wird jeder Grundstückseigentümer Post vom zuständigen Finanzamt bekommen. Aus dem Schreiben werden die wichtigsten Informationen für das Ausfüllen der neuen Erklärung hervorgehen. Parallel wird auch der neue „Grundsteuer-Viewer“ online gehen. Wenn man auf dieser Webseite seine Adresse eingibt, erscheinen laut Haus und Grund automatisch die geforderten Daten. Lediglich die jeweilige Wohnfläche sollte man selbst wissen.
Welche Bedeutung hat bei der neuen Grundsteuer die Lage des Grundstücks?
Wichtig ist, dass die Städte und Gemeinden über die Grundsteuer künftig insgesamt nicht mehr einnehmen sollen. Die Belastungen sollen auf die Steuerpflichtigen lediglich unterschiedlich verteilt werden. Ausgangspunkt der Berechnung sind die Grundstücks-, Gebäude- und Wohnflächen. „Das Alter und der Zustand des Gebäudes spielen für die Bewertung keine Rolle“, erklärt Biemann. „Vielmehr sieht das Niedersächsische Grundsteuergesetz feste Berechnungsgrößen, sogenannte Äquivalenzzahlen, vor.“ Diese Zahlen sind eine reine Rechengröße zur Bestimmung der Lastenverteilung zwischen dem Grundstück und den Gebäudeflächen. Wichtiger Eckpfeiler der neuen Berechnung ist darüber hinaus die Lage des Grundstücks. Dieser Faktor wird durch den jeweiligen Bodenrichtwert angegeben. Dieser individuelle Lage-Wert wird ins Verhältnis zum mittleren Bodenrichtwert für die Gemeinde gesetzt.
Der mittlere Bodenrichtwert für die Stadt Osnabrück etwa liegt laut Gutachterausschuss für Grundstückswerte bei 335 Euro pro Quadratmeter. Ein darüber liegender Wert würde einen Zu-, ein darunter liegender Wert einen Abschlag rechtfertigen. So würde zum Beispiel ein doppelt so hoher Bodenrichtwert für ein Grundstück in besonders guter Lage im Vergleich zum mittleren Bodenrichtwert der Gemeinde zu einem Zuschlag von 20 Prozent führen. Biemann prognostiziert:
„Die Mehrausgaben für Eigentümer in guten Lagen werden somit wohl eher moderat ausfallen.“ Für Immobilienbesitzer in einfachen Lagen wird die neue Grundsteuer demnach auch nur etwas geringer als bisher ausfallen.
Welche weiteren Faktoren werden berücksichtigt?
Neben der Grundstücks-, Gebäude- und Wohnfläche sowie dem Bodenrichtwert spielen noch andere Faktoren wie der Grundsteuermessbetrag und der Hebesatz der Gemeinde (in Osnabrück aktuell bei 460 Prozent) eine wichtige Rolle, um die künftige Grundsteuer zu berechnen. Nach einer fiktiven Beispielrechnung, die Biemann für ein Einfamilienhaus am Osnabrücker Stadtteil Westerberg und für ein vergleichbares Einfamilienhaus im Osnabrücker Stadtteil Schinkel aufgestellt hat, würde die neue Abgabe für den Immobilienbesitzer am Westerberg um ein Drittel höher ausfallen als für den Eigentümer eines Hauses im Schinkel. Allerdings betont Biemann, dass es sich dabei um eine fiktive Muster-Prognoserechnung handelt, die mit Vorsicht zu genießen sei, da sie nur grobe Zahlen als Grundlage habe. Ein Faktor wie der Hebesatz einer Kommune kann sich auch noch ändern.
Was können Eigentümer jetzt schon tun?
Erst ab 1. Juli haben Bürger über „Mein Elster“ im Internet die Möglichkeit, die elektronische Steuererklärung einzureichen. Der Osnabrücker Haus-und-Grund-Chef empfiehlt, ein Benutzerkonto bereits jetzt unter www.elster.de zu beantragen. Wer bereits über ein Konto verfügt, weil er seine Einkommensteuererklärung schon elektronisch an das Finanzamt übermittelt, kann dieses Konto auch für die Grundsteuer verwenden.
Bis wann muss die Erklärung abgegeben werden?
Bis zum 31. Oktober 2022 muss die Erklärung beim zuständigen Finanzamt in der Regel digital eingereicht werden. Nur in Ausnahmefällen werden auch Papiervordrucke bereitgestellt und Papiererklärungen angenommen. Die Finanzämter haben bis Ende 2023 Zeit, die neuen Grundsteuermessbeträge festzustellen und an die Kommunen weiterzuleiten. Die Festsetzung der Grundsteuer (Grundsteuerbescheide) erfolgt anschließend bis Ende 2024 durch die Kommunen. Die neue Grundsteuer ist erst ab Januar 2025 zu zahlen.
Betrifft die Grundsteuerreform auch Mieter?
Für die Abgabe der Daten sind die Eigentümer verantwortlich. Mieter zahlen die Grundsteuer im Rahmen ihrer Betriebskostenabrechnung mit. Da die neue Grundsteuer aber erst ab Januar 2025 erhoben wird, können die Neuberechnungen auch dann erst in der Nebenkostenabrechnung auftauchen.
Was ändert sich bei der Grundsteuer?
Lange und kontrovers diskutiert, ist das neue Grundsteuerreformgesetz Anfang des Jahres in Kraft getreten. Jetzt gilt es für Haus- und Grundstückseigentümer den 31. Oktober 2022 fest im Blick zu behalten. Bis dahin müssen alle eine sogenannte Feststellungserklärung zu ihren Immobilien beim Finanzamt eingereicht haben. Auf Basis dieser Angaben wird die neue Grundsteuer berechnet, die dann ab 2025 gilt. Bis Ende 2024 gelten weiterhin die alten Grundstückswerte. Maßgeblich für die Neuberechnung der Grundsteuer ist der Wert am 1. Januar 2022. Wer seine Pflichten sofort erledigen möchte, muss sich noch in Geduld fassen. Die entsprechenden Vordrucke werden voraussichtlich ab 1. Juli zur Verfügung stehen.
Wie wird die Grundsteuer neu berechnet? Worauf sollten sie besonders achten?
Das lässt sich nicht für alle gleichermaßen beantworten. Ausschlaggebend ist das Bundesland, in dem das Grundstück liegt. Es gibt zwar ein sogenanntes Bundesmodell, nach dem der Wert des Grundstücks maßgeblich ist. Doch dem Erlass des Bundesgesetzgebers waren nicht alle Bundesländer gefolgt. In einigen Bundesländern gelten daher abweichende Modelle.
Welche Angaben müssen Betroffene bald machen?
Stehen die Vordrucke im Juli zur Verfügung, sollte die Erklärung dem Finanzamt möglichst elektronisch übermittelt werden – über das Elster-Portal. Es ist davon auszugehen, dass das Finanzamt Angaben zur Grundstücksart, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Wohnfläche, Baujahr und bei Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen den Miteigentumsanteil verlangen wird. Wie kann man die Wohnfläche für die Grundsteuer berechnen? Jeder tut gut daran, sich zeitnah damit auseinanderzusetzen. Denn beispielsweise kann die genaue Berechnung der Wohnfläche für Immobilienbesitzer eine echte Herausforderung sein, sollte es dazu noch keine Zahlen geben. Ein Beispiel: Bei der Ermittlung müssen unter anderem Tür- und Fensterumrahmungen sowie Sockelund Schrammleisten berücksichtigt werden. Schornsteine, Vormauerungen sowie Türnischen dagegen nicht. Für private Eigentümer könnte es daher einfacher sein, die zu ermittelnde Bruttogrundfläche anzugeben. Die könnte zwar etwas höher ausfallen, was sich aber vermutlich bei einer Wohnimmobilie steuerlich nur unwesentlich bemerkbar machen wird. Bei Gewerbeimmobilien mit größeren Flächen ist das nicht unbedingt eine Alternative.
Was passiert, wenn Sie die Fristen nicht einhalten?
Mit großer Wahrscheinlichkeit wird es zunächst einmal eine Aufforderung geben, die Daten einzureichen. Wird auch das versäumt, kann das Finanzamt mit einem Schätzbescheid reagieren. Schließlich handelt es sich um eine Steuerklärung, und da können bei Zuwiderhandlung Sanktionen verhängt werden. Was kostet die neue Grundsteuer? Wer die Auswirkungen der Grundsteuerreform im Geldbeutel zu spüren bekommt, lässt sich heute nicht voraussagen. Dazu müssten erst noch die Hebesätze geregelt werden. Es wird zwar davon ausgegangen, dass die Kommunen auf Mehreinnahmen verzichten und die Hebesätze notfalls senken werden, aber dazu ist noch nicht das letzte Wort gesprochen.
Warum wird die Grundsteuer reformiert?
Bislang wird Grundsteuer auf der Grundlage von Werten aus dem Jahr 1964 oder 1935 berechnet. Die Werte von Grundstücken und Gebäuden entwickelten sich seitdem sehr unterschiedlich. Dadurch haben sich die Grundsteuerzahlungen von den tatsächlichen Werten der Immobilien entkoppelt. Dieser Ansicht ist auch das Bundesverfassungsgericht. Im April 2018 urteilte es, dass die der Grundsteuer zugrunde gelegten Werte die tatsächliche Wertentwicklung nicht mehr in ausreichendem Maße widerspiegeln. Das war der Startschuss für das Ringen um die Reform der Grundsteuer.